北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

Q:

给父母买的养老房，但是五年内也住不上，如果合适的话，也考虑把它出手卖掉，后续再换。现在有三个选择还请您指导一下，一个是建功南里的塔楼，96年左右，能买到两居。优点就是以后可能丽金线要通过，会不会有增值的可能，离现在住的地方近，而且离公园近。缺点就是房龄老，户型塔楼，小区也不大，而且有学区溢价。

第2个选择是前期咨询您的车站西街15号院的公房，优点就是房型通透，公摊小，学区溢价可能更偏小一点。缺点就是房龄也老，小区略差，而且没有电梯，房源选择有限。第三个选择就是草桥地区的未来上层，优点就是房龄新，小区，户型可好些。缺点就是已经成熟的板块了，增值空间是不是有限，而且地处丰台，离医院不如前两个近，是不是以后不如西城的社会治理红利好。

虽然是长期目的是自住，但也考虑增值，所以比较犹豫，能不能请您百忙之中再帮我分析一下这三个选择呢？

A：

1、五年内住不上，那干嘛买学区房啊？今年是入学最高峰，对应2017年出生的17.1万孩子。五年后对应的是去年出生的，7.5万京籍。这自己考虑吧，相当于炒学区房，一看政策二看运气，供需上是没什么利好的，赌一把试试了。

2、同等学区同等价格的溢价都差不多，上下差不了5%，甚至更低。所有家长都是拿钱说话用脚投票的，谁也不傻，不会放过溢价低的。所以学区房都一个性质，没有捡漏儿的可能。

3、草桥再成熟也是有存量土地的，比核心区的储备多，这没必要掰扯，以现实为准就行了。社会治理我不懂，太宏观了。

4、这没什么分析的，就看自己的喜好吧，看喜欢哪边儿的环境。草桥也没什么特殊利好，只能说到目前为止算不错，多数小区没输。然后就是是否赌一把学区房的事儿了，也没什么可分析，赌和不赌的极端选择而已。

仅供参考。

二

Q:

四大高校外迁雄安，可能后续继续疏散，影响北京房市吗？

A：

1、这问题我都懒的回答，除了炒作抬杠聊闲篇儿之外实在没什么实际意义。反问几个问题吧，自己想想对北京楼市影响多大。

2、2035年才迁完呢，还有13年，影响有多大？四所大学都什么级别的，在北京的120多所高校里排名如何，影响力如何？迁走之后原来的校址土地做什么，是当养猪场还是拆了种树，会不会让其他企事业单位使用？

换做你是这高校教职工，会不会卖了北京的房子，带着全家老小移民雄安？换做你家孩子是这四所大学的学生，毕业之后是会来北京还是河北找工作？大学生是没有购房资格的，顶多影响学校周边租房市场，那他们有能力买房的时候是首选北京还是河北？

良乡有个大学城，规模巨大，有五所高校吧，你觉得对海淀和房山的楼市影响有多大？或者说海淀迁走了四所大学，你觉得对朝阳通州的房价影响有多大？这是告诉你学校迁走了，不告诉的话会有人关注这些事儿吗？

3、北京官方数字是有2200万人口，而雄安未来规划是300万人口，远期达到500万。近期我不知道指哪年，以300万减去本地100多万人口之后，要吸纳100多万，有多少是从北京迁走的？燕郊人口接近百万，其中70%是北京的溢出人群吧，对北京房价影响有多大？

4、石景山曾经有个首钢听说过吧？迁走了，对当地房价影响多大？丰台区的大红门木樨园曾经服装批发业规模巨大，迁走了，对丰台房价影响多大？动物园批发市场也迁走了，西城区的房价降了吗？

中国有个叫上海的城市听说过吧？建国前人口达到500万，中国第一大城市。然后为了支援全国和战备，不仅苏联援建的156工程没有一个落户上海的，到大小三线结束时共疏解了上百万人口和接近一半的工商业。那问题来了，上海的房价到今天很便宜吗？

5、总之这问题都没什么意思，也就当个抬杠的话题吧。

仅供参考。

三

Q:

京籍孩子24年上学，赶上学区房末班车，现在金台路片区对口东方德才学校（很不好学校）。道家园小区2套房，1套老公房，1套背贷款160万，打算卖2换1，两套卖后+还完贷款估计有650左右。

现在有这么几个打算

1、考虑到25年市场会不会有比较大的变动？孩子上1年级之后再换房。

2、卖贷款房，去好片区买个占坑房，然后出租公房以租换租。

3、换房考虑丰台角门西，对口赵登禹学校？等于买个学区比现在好的。而且可以改善住房条件的。但是要从朝阳换到丰台吗？家有2老，与老人同住。关于我的这几点想法，您有什么可以指点指点的。

A：

1、2025年的较大变动，是指学区房下跌吗？未必，无论是哪种功能性房产，都是涨上去的快，但跌下来慢。可以参照韩国首尔和台湾省台北市的学区房，都人口下跌很多年了，首尔是因为屡屡政策支持，学区房受影响不太大。台北的是没什么政策，但也只是相对于非学区房涨的慢而已，用了好几年才逐步降低的溢价率，一年时间没什么明显变动。

常规是不建议上学后再转学。毕竟是高峰期，无论怎么转也是同一届，躲不开竞争的，未必能进入目标学校，学位大概率都仍然紧张。

2、买占坑儿房，很多家庭都这么做，用完了学位看行情是否卖掉就是了。

3、赵登禹，在丰台算中上，在北京算中等吧，放到朝阳也差不多这级别，不算太牛的学区，房子也就没溢价。所以这就是居住为主了，跟东方德才怎么比较我说不清。参考一下吧，去年赵登禹某班中考，一二名去了十二中，至少对标80朝外的。其他的前几名能去丰二和十八中，接近于朝阳的另几个头部校。再之后的就是丽泽和十中往下排了，中等校。

4、既然看了丰台的，那也可以考虑朝阳的学区房吧。溢价低的可以看清朝的，反正去年还没多少溢价呢，就是都是老房。还有陈分的也不算多高，相对算性价比高的，占坑儿房不太老。另外看总价预算，总价越高的溢价越低，嘉铭东区和陈分的都挺典型。

仅供参考。

四

Q:

预算首付100，总价250左右，考虑未来保值性和流通性，希望能跟得上大盘。最近看了昌平县城的金隅万科嘉悦公寓，和朝阳的双合家园，通州的西马庄园，价格都在预算内。未来打算先租四五年，后面可能自住（所以最好是买个小二居），也可能置换。请问您怎么看？另外万科嘉悦公寓没有燃气，是不是费电，隔音效果是不是也不好呢？

A：

1、首付100，包括税费了吗？二手房一般到不了250，让中介给算好账，一房一议。

2、嘉悦公寓，看这价格像是跟上大盘的吗？这都是自住为主的，收租金也行，但高租金是用升值慢换来的，全北京很少能有跟上大盘的。顶多某个阶段跟上，长期看还是走弱，都差不多。是否费电看自己了，少用电器不就得了。隔音我不知道，问问当地中介吧。

双合家园怎么说呢？也是地段儿偏弱，朝阳一直不太重视南部，所以升值都不是太好。到目前为止是翠城前两期的还行，户型好占了优势，其他的都相对普通吧。板块内又规划了这么多的保障房安置房，不太好说能逆转。

西马庄园也普通吧，高速、公园、铁道、河道，这地段儿相对封闭，也就不太可能引入什么配套。优势就是相对便宜，劣势就是也相对便宜呗。

3、我能理解这心情，但如果说想让房子的保值相对好，那首先是地段儿，然后是产品。这仨都不占什么优势，自住为主吧。相对来讲看双合的吧，毕竟是市区，如果规划到位还有希望。

仅供参考。

五

Q:

我是在海淀区政府部门上班，住的单位的房子，户口也找地方落了。现在北京没有购买任何商品房，手里攒了200个左右，想投资保值和升值。现在纠结是买市里老破小，还是买通州的房？或者是买个回迁房，等着下房本？但这样好像有风险。想听听您的建议。

A：

1、保值升值，总价预算是多少啊？买没本儿的回迁房，是不打算贷款了吗？如果是200总价的话那市区也没什么老破小可选啊，有也是很差的，不建议。

2、在不考虑预算的情况下，图个稳妥就买市区的，尽量买房龄新没硬伤的吧。老破小在保值上多数都不吃亏，但也占不到便宜，就是个平均值。劣势是流动性弱，出手时不好卖。所以一般都建议是长期持有的再买，不着急套现也就无所谓了。如果出手就尽量在横盘期，慢慢儿卖也就不吃亏了。

通州看地铁沿线的吧，算算租售比，靠近市区的相对性价比更高些，租售比不吃亏。通州太大，各地不一样，还是说具体的吧，太宏观的没什么意思。

3、回迁房看情况吧，如果是有关系的就没事儿，早晚下房本儿。但也考虑好，十多年不下本儿的都有的是，中间指不定发生什么情况呢。

最大的风险就是原业主反悔，毕竟这种交易不受法律保护。考察好原业主的身份吧，最好也是公务员或大单位正经上班的，这样反悔的话还能有点儿办法。另外问好了为什么卖房，最好是换商品房的，千万别是还债什么的。其他的各种小概率事件吧，看运气了。

4、这先看自己的预算吧，然后再看具体的房子，这些想法都有点儿虚，还是具体点儿好。

仅供参考。

六

Q:

三代老北京人家庭，家住西城区车公庄中里（展览路建筑大学附小学区），2003年西城电梯次新房85平两居，行情价1100～1200，还有贷款200，现金300。孩子大人户口和产权平房在西单，因此无学区要求，纯自住兼顾升职。

夫妻的工作单位分别在西直门和金融街，以后可能瀛海，孩子金融街上学，老人在右安门外，无合住打算。考虑丰台区的两个位置，地铁新宫附近新盘三居四居或者右安门外西铁营中国玺或昆仑域的三室或四室两厅两卫，请给建议，右安门外和新宫房子哪个区域更保值？

A：

1、新盘我不熟，点评人家容易惹麻烦，这还是咨询中介吧，他们卖房的更熟悉新项目。

2、到目前为止是昆仑域升值很好，远超中国玺，这我也说不清为什么，一直没去看，反正就是这么个现状吧。从地段儿讲当然是市区的更保值了，新宫说不太好。本身是两区交界，之前看像是重点，公园和万达什么的都做的挺好。但现在看又不太像了，否则不会规划这么多的保障房和安置房啊。所以大概率发展不会太快，两区交界的通病。另外这预算在南城偏高了，自住肯定很好，但出手时必定挂牌期长。

3、其他的没建议，新房我不熟。

仅供参考。

七

Q:

请问海淀有没有300万之内的房子，不要求面积，学区中上即可。不自住，所以希望租金能高一些，出手时方便就行。我们初步计划持有四至五年，升值达到每年8%即出手。

A：

1、这要求可真够高的，不好实现。还是适当降低期望值吧，要不然都甭看房了，肯定没有每年8%的，至少是不敢承诺。

2、海淀前两年还有300万以下的房子，中等以上学区的偶尔也有，比如万寿路就曾经有过。但都是地下室，租金高不了，也都不好卖。现在想找这种房还不容易了，而且也都涨了，全300以上。

花园路的庚坊国际之前也不到300万，但现在估计得350了。这还算是好出手的，租金也不算低。但学区就谈不上中上了，普通吧，不是太热门，所以才溢价低租金高。

3、另外这升值谁也不好说。今年是入学高峰期，只要是差不多的学区就溢价都高。而从2025年之后就是确定性的低谷期了，有可能影响溢价部分。这持有4-5年，2027之后，必定赶上了。看到时候的政策吧，如果鼓励的话也行。

4、其他没什么建议，这要求太高，全海淀都没什么这价位的，还是适当取舍吧。另外升值也不敢承诺，我不鼓吹炒房。

仅供参考。

八

Q:

持有首开香溪郡三居，小区非常好，人车分流花园景观，周边的环境也非常好，全家居住和养老的话都很合适。我是刚开盘的时候买的，单价20000，请问现在这小区的升值跑赢大盘了吗？我是准备置换，因为当时装修费用比较高，我得算算是否划算。想换的是望京的新航线，看看从当时到现在是否合适。

A：

1、是否跑赢大盘，写了这么多赞美小区的就说明不是太自信呗。香溪郡刚开盘是2014年，楼市寒冬超低价开盘的，当时北京均价3万出头，现在6.7万左右。那如果现在能翻番就是没输，装修费另计。不过说实话，香溪郡的升值比例应该再高些才合适呢，毕竟当时的开盘价真不贵，远远低于预期。

2、望京的上京新航线，这不太好相比，一个是强势的产住结合区，一个是相对偏远没地铁的自住板块，一般都会有些差距的。望京的是赢了大盘的，像新航线的升值大致在2.5倍左右吧。不过这种比较没什么太大的意思，不是同一种板块，没必要强行比较。

3、这我好像提不了什么建议吧，只能自己考虑是否合适了。

仅供参考。

九

Q:

二环里一套房，楼下就是一所名小学，但房子是六楼，没有电梯。另外北四环外大屯那片还有一套，因为是以前的商住（楼下是商业），70年产权，升值很慢。孩子在上大学，如果要舍一套，能不能给个建议，回复为谢。

A：

1、这真不好建议，实在猜不着是什么小区。打个比方这就跟去看大夫似的，最好是哪儿不舒服直接说，非得让人家猜就不太合适了，像我这经验少的未必猜的着。

2、简单说吧，既然是学区房那现在就是溢价高的时候，常规建议是如果用不上学位就在高峰期过去之前出手，犯不上担风险。尤其是顶楼的也算硬伤，如果学区功能减弱，那居住的功能就会更被重视，这种房不占优。

70年的公寓在朝阳有的是，自住合适，租金也高，劣势就是升值慢。甘蔗不能两头甜，高租金是用升值慢换来的，以后也大概率还这趋势，某个阶段有可能跟上大盘，长期看多数还是走弱。

3、这都是看自己重视什么吧，我水平不行猜不着什么小区，只能列这些情况，没具体建议。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！